Blog sobre temas financieros

Cancelaci�n de un pr�stamo personal

Wed, 24 Jan 2007 16:24:56 +0100

Cancelaci�n anticipada de un pr�stamo

La contrataci�n de un pr�stamo incurre en una serie de gastos como son la comisi�n de apertura y por supuesto el inter�s aplicado al pr�stamo. El c�lculo para un pr�stamo personal es el mismo que para un pr�stamo hipotecario, cuya hoja de c�lculo ya ha sido inclu�da en art�culos anteriores en este blog.

Si disponemos de capital para cancelar la deuda pendiente podemos solicitar la cancelaci�n del pr�stamo, para lo cual, es muy posible que tengamos que pagar adem�s una comisi�n de cancelaci�n que es un porcentaje de la deuda pendiente.

Es muy importante calcular la cantidad a pagar, pues he comprobado como hay bancos que cobran de m�s en el momento de cancelar, como me ha pasado con Finanmadrid la financiera de Caja Madrid.

Pongo como ejemplo mi caso:

Contrataci�n

Solicito un pr�stamo con la entidad Finanmadrid por importe de 6.845,98 euros (6.679,00 euros + 2,50% de comisi�n de apertura) a devolver en 48 cuotas de 161,57 euros.

Otros datos son:

Comisi�n de cancelaci�n: 3%
Reclamaci�n de deuda impagada: 18,03 euros
Intereses de demora: 1,50% mensual

C�lculos

La primera cuota la pago el 08/12/2004 y cancelo el 24/11/06 (la transferencia la tengo que hacer dos d�as antes).

Lo primero que hice fue hacer las cuentas, al menos de forma aproximada para saber:

El capital que queda pendiente
Le sumo la comisi�n de cancelaci�n (3% del capital pendiente).
Le sumo los intereses desde el �ltimo recibo pagado el 08/11/06 al 24/11/06.

As� la cosa queda de la siguiente forma:

El 08/11/06 el capital pendiente seg�n la tabla de amortizaci�n es de 3.635,92 euros.
Le a�adimos un 3% de comisi�n de cancelaci�n: 3.635,92 x 1,03 = 3.745,00 euros.
Le sumamos las comisiones de los 16 d�as que quedan hasta el 24/11/06: 3.635,92 x (6.25% x 16 / 365) = 9,96 euros que se suman a la deuda pendiente, resultando 3.754,96 euros.

Cancelaci�n

Ya s� que la cantidad a pagar ser� aproximadamente de 3.754,96 euros. Al contactar con Finanmadrid, me dicen que tengo que transferir 3.916,53 euros. No ten�a los datos del pr�stamo en ese momento, pero me pareci� que era m�s de lo que ten�a que pagar, se lo digo y me dicen que no me cuentan el recibo de noviembre porque a�n puedo devolverlo. Las cuentas cuadran: 3.916.53 - 3.754.96 = 161,57 euros, exactamente el importe de una cuota.

Al decir verdad me qued� un poco empanao... �Qu� pod�a hacerles creer que iba a devolver el recibo despu�s de haber estado pagando durante dos a�os y habiendo pagado la deuda pendiente del tir�n? Le digo que si quiere, despu�s de hacer la transferencia pod�a devolver el recibo y ya estar�amos en paz. Me dice que no, que ellos transfieren el importe del recibo cuando expire el plazo y ya no pueda devolverlo.

1�) Si no pregunto, no me dicen que me est�n cobrando un recibo de m�s.
2�) A fecha de hoy (dos meses y medio despu�s) y tras haberlo reclamado en 3 ocasiones a�n no me lo han devuelto.

Reclamaci�n

Ya por �ltimo, les he reclamado al departamento de reclamaciones del grupo Caja Madrid (s�, el de la obra social), que me devuelvan el dinero que me deben, y que le a�adan 18,03 euros por la reclamaci�n de la deuda y el 1,50% mensual (que es lo que ellos cobran si el moroso soy yo). No s� si me lo dar�n, pero en ello estamos.

Reserva de dominio

Otro punto que no me han aclarado, y que he reclamado, es que me aseguren de que no existe reserva de dominio, esto es, que el veh�culo que he comprado con ayuda de este pr�stamo no est� bloqueado y que si un d�a quiero podr� venderlo. (algo parecido al levantamiento de hipoteca). Ojo porque he visto en la Web varios sitios donde Finanmadrid no ha levantado el dominio sobre el veh�culo.

Conclusiones

Este mensaje lo dejo, aparte de para hacer publicidad a Finanmadrid, para avisar a cualquiera que tenga un pr�stamo con ellos y desee cancelar (o lo haya hecho recientemente), que haga las cuentas porque la conclusi�n a la que he llegado en vista de los hechos, es que Finanmadrid te roba.

�Por qu� no contratamos la hipoteca en yenes?

Sat, 18 Nov 2006 13:53:09 +0100

Actualmente existen hipotecas multidivisas, cuyo capital pendiente puede cambiarse de una a otra seg�n nos convenga con idea de poder aprovechar los tipos inferiores que existen en Jap�n o Suiza principalmente. Otros usuarios expertos, prefieren adem�s pronosticar los cambios de divisa para aprovechar las revalorizaci�nes y depreciaciones de las divisas y obtener un descuento adicional.

La principal ventaja de estos productos consiste por un lado en que los tipos de inter�s en Jap�n (y en menor medida en Suiza) est�n bastante por debajo de la Eurozona, por lo que el inter�s aplicable al pr�stamo es menor.

Pero... �Qu� es una divisa?

Para conocer cual es el principal riesgo de este producto lo primero que tenemos que tener claro es �qu� es una divisa?. Podemos encontrar varias definiciones como por ejemplo esta definici�n libre extra�da de wikipedia (http://es.wikipedia.org/wiki/Divisa) en la que Divisa es definida como "la moneda utilizada en una regi�n o pa�s determinado. Las divisas fluct�an entre s� dentro del mercado monetario mundial. De este modo, podemos establecer distintos tipos de cambio entre divisas que var�an constantemente en funci�n de diversas variables econ�micas como el crecimiento econ�mico, la inflaci�n o el consumo interno de una naci�n."

Debemos pues comprender que su valor de cambio var�a constantemente y que por lo tanto, aunque existe dependencia de ciertas condiciones econ�micas, su valor es impredecible porque lo fija el mercado (oferta y demanda). Aunque hagamos una predicci�n de los posibles valores de cambio futuros, siempre podemos equivocarnos o surgir imprevistos que afecten directamente a la econom�a de una de las zonas (datos econ�micos inesperados, atentados terroristas, cat�strofes naturales, etc).

�Qu� es eso de que el valor de una divisa var�a?

Por si a�n no ha quedado claro, esto viene a decir que la valoraci�n de las monedas de una zona cambia respecto a las de otra. Pongamos un ejemplo:

El 25 de Octubre de 2000 pod�amos comprar 89,57 yenes con un s�lo euro. Supongamos que en ese momento pedimos una hipoteca de 120.000 euros. Aplicando el cambio, el banco nos concede un pr�stamo de 10.802.142 yenes (120.000 euros x 89,57 yenes/euro).

Si esa operaci�n la hubi�semos hecho el 9 de noviembre, la deuda hubiese sido de 18.249.192 de yenes, ya que el cambio estaba en 151,32 yenes por cada euro (120.000 euros x 151,32 yenes/euro).

Como se puede comprobar existe una diferencia sustancial en el capital inicial que se deber�a de haber contratado en una u otra fecha. En este caso, ser�a mucho m�s favorable haber contratado el 25 de Octubre de 2000, es m�s, si ahora convirti�semos los 10.802.142 yenes a euros, la deuda ser�a de 71.386,08 euros (10.802.142 yenes / 151,35 yenes/euro) en lugar de los 120.000 iniciales.

Considerando lo anterior, es f�cil ver por qu� todo el mundo ahora se fija en este producto... �El ahorro hubiese sido considerable!.

Una fluctuaci�n como esa en 5 a�os nos hace pensar que no se trata de un producto tan seguro como los comercializadores nos quieren hacer creer y que encierra un grave riesgo; en cambio, aprovechan para ir explicando como quien haya contratado hace 5 a�os ha amortizado m�s de un 60% de la deuda gracias al tipo de cambio, y encima pagando un tipo de inter�s m�s bajo que el de la Eurozona.

Yo tengo una lectura bastante diferente... Qui�n contrat� en Octubre de 2000 ha ganado, pero ahora el cambio de yenes a euro est� lo suficientemente alto como para que exista un fuerte riesgo de correcci�n por lo que la operaci�n ser� a la inversa.

Supongamos que contratamos el pr�stamo el 9 de Noviembre de 2006 por 18.249.192 de yenes (o sea 120.000 euros)... �Qu� ocurrir�a si el 31 de Diciembre el cambio est� a 130 yenes/euro en lugar de a 151,32 yenes/euro? Pues que la deuda en Euros ser�a de 140.378,40 euros (18.249.192 / 130), por lo que en mes y medio habr�amos perdido m�s de 20.000 euros. Cada tres meses se puede cambiar de divisa, pero los 3 meses no los hace hasta esa fecha, as� que aunque estemos pendiente s�lo har�amos agonizar mientras que el yen se deprecia respecto al Euro. Si despu�s decidimos cambiar, encima tendremos que pagar la comisi�n de cambio.

Los tipos de inter�s.

Como dijimos anteriormente, la principal ventaja de este producto es aprovechar los tipos de inter�s m�s bajos (actualmente) en otras zonas.

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Franco Suizo a 12 meses:

http://www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-ch12m

En el siguiente enlace podemos acceder al LIBOR del Yen Japon�s a 12 meses:

http://www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-jp12m

Una vez calculada al cuota de una hipoteca en divisas y otra en euros, la subida del tipo de inter�s en una zona y en otra afecta de la misma medida; esto es, una subida del 1% en el Libor en yenes y un 1% en el Euribor provocar�an la misma subida (porcentual) en ambas hipotecas. Es cierto que el Euribor sube pero el Libor en yenes tambi�n, y el recorrido de subida es potencialmente mayor porque all� los tipos est�n m�s bajos.

Con esta hipoteca no renunciamos al riesgo de subida de tipos, simplemente lo trasladamos a la evoluci�n de una zona econ�mica que nos es ajena.

Que no nos vendan la moto... El Yen japon�s no ha estado siempre en los niveles actuales y seguramente tampoco lo va a estar siempre. A finales de los 80 y principios de los 90 acarici� niveles cercanos al 10%... A mediados de 2002 lleg� a los niveles del 1% pero actualmente est� subiendo y ya se encuentra por encima del 2%... �S�! m�s bajo que el Euribor pero subiendo a buen ritmo.

Una vez calculado el pr�stamo, una subida del 1% afecta igual al Euribor que al Libor, esto es, los intereses se calculan aplicando el tipo a la deuda, con lo que si el Libor japon�s sube un 1% y el Euribor tambi�n ambas hipotecas suben lo mismo... Al tener los tipos m�s bajos en Jap�n, tambi�n hay m�s recorrido al alza y por lo tanto m�s riesgo.

El cambio de divisa.

En el siguiente enlace podemos acceder a los cambios del Euro respecto a otras divisas:

http://www.cincodias.com/mercados/divisas/historico.html?select=EUR

Desde la creaci�n del Euro �ste se encuetra en m�ximos hist�ricos respecto a casi todas las divisas, pero esto tampoco es algo que necesariamente tenga que seguir as�; en cualquier momento, la divisa puede reaccionar de forma distinta y dejarnos atrapado con una deuda bastante m�s elevada que la original; m�s para quienes hagan nuevas contrataciones y que no cuentan con la sustancial ganancia que han obtenido quienes hayan contratado hace 5 a�os y que les ayudar�a a amortiguar la ca�da.

Las caracter�sticas del pr�stamo

Partamos de una hipoteca media de 120.000 euros y busquemos un par de productos:

Hipoteca de Oficina Directa o Hipoteca Naranja con n�mina

Comisi�n de apertura: 0%
Comisi�n de cancelaci�n: 0% (Subrogaci�n 0,5% en Oficina Directa)
Tipo de inter�s: EURIBOR + 0,33%

Hipoteca multidivisas

Comisi�n de apertura: 0,50%
Tipo de inter�s YEN: LIBOR + 0,75%
Tipo de inter�s EURO: EURIBOR + 0,60%
Comisi�n de Cambio: 0,20%

Si una vez contratada una hipoteca en divisas al LIBOR + 0,75% comprobamos que el Euro se revaloriza mucho y nos asustamos, o si nos arrepentimos porque la evoluci�n ha sido desfavorable nos encontramos con lo siguiente:

Fuerte revalorizaci�n del Euro respecto al Yen:

Comisi�n de apertura: 0,50%
Pagamos comisi�n del 0,20% de la deuda.
Debemos menos euros gracias al cambio (muy bien).
Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda menor.

Fuerte ca�da del Euro respecto al Yen:

Comisi�n de apertura: 0,50%
Pagamos comisi�n del 0,20% de la deuda.
Debemos m�s euros gracias al cambio.
Tenemos una hipoteca en Euros al Euribor + 0,60% por una deuda mayor.

Le recomiendo que antes de decidirse descargue esta hoja de c�lculo y plantee diferentes escenarios de subidas y bajadas de tipo (tanto en Euros como el Yenes), as� como distintos comportamientos del cambio de divisa. Insisto en que el producto puede resultar ventajoso, pero que estamos hablando de la deuda m�s importante a la que se enfrenta una familia, y que por lo tanto, antes de firmar habr�a que evaluar y conocer el riesgo que conlleva.

�Me interesa subrogar mi hipoteca?

Fri, 10 Nov 2006 19:53:15 +0100

�Me interesa subrogar mi hipoteca?

La subrogaci�n consiste b�sicamente en cambiar la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones. Con las �ltimas ca�das en los diferenciales es bastante probable que si hemos pedido la hipoteca hace unos a�os podamos plantearnos la posibilidad de cambiar de banco.

Cuando se solicita una subrogaci�n, la nueva entidad enviar� una oferta vinculante a la antigua y �sta podr� hacer una contraoferta, en cuyo caso, tambi�n salimos ganando. Si no hace contraoferta podremos cambiarnos sin problemas a la nueva entidad./P>

�Le interesa el tema? �Vamos por partes!

Conocer la hipoteca actual

Para saber si nos interesa cambiar de hipoteca, necesitamos saber una serie de cosas acerca de nuestra hipoteca actual:

El capital pendiente de amortizar
El tipo de inter�s que nos aplican. Si es a tipo variable, �ndice de referencia y diferencial (ejemplo EURIBOR + 0,60%)
El n�mero de letras que nos quedan por pagar.
La comisi�n de subrogaci�n que tenemos que pagar para pasarnos a otra entidad

Tambi�n hay que tener en cuenta las condiciones que se han pactado con la antigua (y las que se van a pactar con la nueva): Domiciliaci�n de n�mina, tarjetas de cr�dito, seguros de vida, etc. Muchas de estas obligaciones conllevan un costo que tambi�n convendr�a evaluar (tanto en la vieja como en la nueva).

Calcular los gastos de subrogaci�n

Para poder subrogar es necesario incurrir en una serie de gastos que son los que determinar�n la viabilidad del proyecto.

Tasaci�n del inmueble entre 200 y 300 euros aproximadamente (podemos evitarlo si tenemos una tasaci�n reciente).
Comisi�n de subrogaci�n sobre el capital pendiente (si la hipoteca actual tiene esta comisi�n), habitualmente el 1% del capital pendiente
Gastos de notar�a
Gastos de gestor�a
Gastos de registro

A continuaci�n se detallan los gastos orientativos de formalizaci�n por cambio de hipoteca. No se incluye la comisi�n de subrogaci�n.

CAPITAL PENDIENTE	30.000 �	60.000 �	90.000 �	120.000 �	150.000 �	180.000 �
Tasaci�n	250 �	250 �	250 �	250 �	250 �	250 �
Notar�a	325 �	360 �	390 �	400 �	420 �	450 �
Registro	160 �	180 �	190 �	205 �	220 �	240 �
Gestor�a	200 �	200 �	200 �	200 �	200 �	200 �
TOTAL	935 �	990 �	1030 �	1055 �	1090 �	1140 �

Estos gastos son inferiores a la cancelaci�n y posterior contrataci�n de una nueva hipoteca.

Estos gastos, por lo general, se sumar�n al capital pendiente para la consolidaci�n de la nueva hipoteca, por lo que no ser� necesario hacer un desembolso inicial.

Existen infinidad de p�ginas que hacen este c�lculo (con resultados dispares entre ellas), pero que sirven para tener una idea aproximada... Lo mejor llegado el momento es contactar con la entidad con la que vamos a subrogarnos para que nos informe mejor.

Algunas p�ginas que realizan el c�lculo de gastos (aproximados) de subrogaci�n son Caja Espa�a e Hipoteca gratis, aunque hay otras.

Pinche aqu� si desea informaci�n adicional sobre los gastos de la subrogaci�n.

Determinar la nueva cuota

Existen simuladores que hacen todas las cuentas, pero bastar� con introducir los datos en cualquier simulador de cuota para ver si �sta es menor o mayor que la que tenemos actualmente, y por lo tanto si nos interesa el cambio.

Adjunto una hoja de c�lculo en la que introduciendo los datos (incluyendo los gastos), nos permite jugar con los importes, ampliaciones y plazos para obtener en tiempo real 3 tablas de amortizaci�n de la hipoteca actual y otras 2 de las disponibles en el mercado, as� como el resultado de la comparaci�n de las 3.

Aunque los datos son totalmente editables, he inclu�do como actual una al Euribor + 0,60%, la de ING Direct u Oficina Directa del Banco Pastor al Euribor + 0,33% y la de Uno-E al Euribor + 0,29% pero con un gasto adicional en el seguro de prima �nica de casi el 5% del capital inicial (incluyendo gastos).

La hoja no est� protegida por lo que hay que tener cuidado de no modificar ni borrar las f�rmulas... He marcado con fondo amarillo aquellas celdas susceptibles de ser modificadas.

El tipo de inter�s

La hoja nos permite definir el valor del Euribor a un a�o para cada uno de los periodos del pr�stamo en la pesta�a Inter�s, casillas C6 a K15. Si se deja en blanco se asume el mismo del periodo anterior.

En la misma pesta�a Inter�s, en las casillas C20 a C22 se nos permite introducir el diferencial del Euribor aplicado a cada una de las 3 hipotecas.

Introduciendo los datos de cada hipoteca

En las pesta�as Actual, Opci�n 1 y Opci�n 2 se nos permite introducir cada uno de los datos referentes a cada una de las hipotecas:

A1 - El nombre de la hipoteca.

E3 - El capital pendiente (s�lo en Actual).
E4 - El capital a ampliar (para probar con ampliaci�n de capital).
E5 - Los gastos adicionales. En las pesta�as Opci�n 1 y Opci�n 2 se calculan autom�ticamente seg�n las siguientes casillas cuyos valores se pueden obtener de cualquier simulador o de la tabla superior:

N3 - Comisi�n de subrogaci�n.
O4 - Gastos de notar�a.
O5 - Gastos de gestor�a.
O6 - Gastos de Registro de la propiedad.
O7 - Gastos de tasaci�n.
N8 - Seguro de prima �nica (en el caso de Uno-E).

F8 - N� de cuotas pendientes (meses) en pesta�a Actual o E8 en Opci�n 1 y Opci�n 2 los a�os de la nueva hipoteca.

Una vez que est�n los datos (con fondo amarillo) en las 3 pesta�as indicadas, podemos volver a Inter�s para ver los resultados en las filas 20 a 22. En la hoja de ejemplo, vemos como nos interesa irnos a la hipoteca del Euribor + 0,33% porque nos ahorrar�amos 816 euros.

De momento no me interesa... �algo m�s que saber?

Es posible que una vez introducidos los datos, veamos que no nos compensa. A�n existe la posibilidad de que la operaci�n sea viable.

�Nos hace falta una ampliaci�n del capital a cobrar en efectivo?
�Podemos ampliar el capital para reinvertirlo en otros productos?

C�lculo y revisi�n de un pr�stamo hipotecario

Sat, 21 Oct 2006 19:57:48 +0100

C�lculo y revisi�n de un Pr�stamo Hipotecario

Antes de firmar un pr�stamo hipotecario, creo que hay cosas que debemos de tener pero que muy claras.

Voy a tratar de explicarlas de la forma m�s sencilla posible, aunque entiendo que el tema puede ser algo dif�cil de entender.

Tambi�n adjunto una hoja de c�lculo que pod�is descargar para simular las cuotas de vuestro pr�stamo: Pinche aqui para descargarla.

Todos los documentos de este sitio han sido desarrollados utilizando el programa gratu�to
OpenOffice, pero grab�ndolo con formato Office
para que sea m�s accesible.

Al final de esta p�gina hay un apartado que explica c�mo usar la hoja de c�lculo.

Definici�n de pr�stamo y conceptos claves

Un pr�stamo es una cantidad que se pide prestada a una entidad financiera, por ejemplo a un banco, y
que pactamos su devoluci�n en un plazo determinado.

Cuando la entidad (en adelante el banco) nos concede dicho pr�stamo, fija la fecha de devoluci�n y los intereses que hay que pagar por dicho pr�stamo.

Hay que tener en cuenta los siguientes conceptos principales:

El capital inicial o concedido es la cantidad que el banco nos entrega.

La Amortizaci�n es la cantidad que llevamos devuelta. Habitualmente, con cada recibo, parte va para amortizaci�n y parte son intereses.

Los intereses es una cantidad que el banco se queda en cada cuota por el pr�stamo que nos ha concedido. Los intereses se calculan sobre la cantidad pendiente de amortizar, por lo que es habitual que en las primeras cuotas se amortice poco y se paguen muchos intereses. Cuanto mayor sea el tipo de inter�s m�s se paga.

Antes de firmar el pr�stamo, el banco nos mostrar� lo que se llama tabla de amortizaci�n, y que es un listado con el importe de cada una de las cuotas en el que se detalla el capital pendiente, la amortizaci�n, los intereses y el importe de la cuota.

Como veremos m�s adelante, esa tabla no es del todo �til si el pr�stamo es a tipo variable, pues con la primera revisi�n los datos cambian, pero sirve de gu�a.

C�lculo del pr�stamo

Existen distintos m�todos para calcular la devoluci�n de un pr�stamo. Entre
ellos, se pueden destacar los siguientes:

El Sistema Americano en el que s�lo se pagan los intereses dejando la devoluci�n del capital para el �ltimo periodo.

El Sistema Franc�s seg�n el cual, en cada ejercicio se van pagando intereses y amortizando menos al principio y m�s al final de manera que se pague siempre lo mismo. Este es el sistema que suele utilizarse habitualmente, aunque el importe de las cuotas puede variar a tipo variable como veremos m�s adelante.

Sistema con Amortizaci�n constante, que lo que se hace es amortizar en todos los recibos la misma cantidad pagando los intereses por la cantidad pendiente.

Existen otros como el M�todo de Amortizaci�n con Fondos de Amortizaci�n, el M�todo de Amortizaci�n de T�rminos variables en Progresi�n Geom�trica y Aritm�tica... Consulte los enlaces de la parte inferior de la p�gina si necesita conocerlos.

C�lculo del inter�s a pagar

El inter�s que se pagar� ser� la parte que corresponda al periodo a liquidar con el recibo. Habitualmente los recibos ser�n mensuales, por lo que se pagar� la doceava parte del tipo de inter�s aplicado.

Por ejemplo, supongamos que tenemos un pr�stamo de 120.000 euros a un inter�s del 6%. Si los recibos son anuales, el inter�s mensual que se pagar� es de 0,5% (6% / 12 meses = 0,5%, o lo que es igual multiplicando por 0,005).

El primer recibo del pr�stamo tendr�a como intereses 600 euros, porque 120.000 x 0,005 = 600 euros, si el pr�stamo fuese a 25 a�os (descargue la tabla), la cantidad que se amortizar�a en ese recibo ser�a de 173,16 euros que sumado a los intereses nos dar�a el importe de la primera cuota: 773,16 euros. Lo m�s importante es que ya no debemos 120.000 euros, sino 119.826,84 (120.000 - 173,16 = 119.826,84) euros que es nuestro nuevo capital pendiente, y es sobre el que se pagar�n los intereses de la siguiente cuota.

El segundo recibo del pr�stamo tendr�a como intereses 599,13 euros (menos que los 600 euros del recibo anterior), y con �l amortizar�amos 174,03 euros (m�s que en el recibo anterior); en cambio, el importe de la cuota ser�a el mismo: 773,16 euros.

Con el �ltimo recibo, el 300, pagar�amos todo el capital pendiente (769,32 euros) y tan s�lo 3,85 euros de intereses: 763,32 x 0,005 = 3,85 euros.

Las distintas f�rmulas pueden hacer que se amortice m�s r�pido o m�s lento, pero el inter�s se aplica siempre de esta forma, lo que es algo que nunca debemos de olvidar.

Tipos de pr�stamos

Otra forma de clasificar a los pr�stamos es por el inter�s que se aplica a lo largo de su vida, esto es:

Pr�stamos de tipo fijo

Los pr�stamos de tipo fijo son aquellos en los que el tipo de inter�s no cambia durante toda la vida del pr�stamo.

Este tipo de pr�stamos son interesantes cuando los tipos de inter�s est�n bajos, pero como nos proporciona esa seguridad, la tenemos que pagar porque el tipo de inter�s que se aplica suele ser m�s alto, y el tiempo para pagarlo m�s corto.

Pr�stamos a tipo variable

La mayor�a de los pr�stamos que se firman son a tipo variable. Generalmente tienen un tipo inicial, y a los 6 meses o al a�o, dicho tipo de inter�s se revisa tomando como base un �ndice al que se le suma una cantidad constante que se pacta al contratar el pr�tamo.

Las referencias m�s utilizadas publicadas por el Banco de Espa�a son:

IRPH (indice de referencia de pr�stamos hipotecarios) de los bancos.

IRPH de las cajas de ahorros.

IRPH mixto o del conjunto de entidades.

�ndice CECA.

Deuda P�blica.

MIBOR a un a�o.

EURIBOR a un a�o.

El m�s com�n es el EURIBOR que se extrae del tipo al que se prestan dinero los bancos entre ellos en la zona Euro.

Pr�stamos tipo mixto.

Funcionan como un pr�stamo a tipo fijo durante un determinado per�odo de tiempo y posteriormente se convierten en un pr�stamo de inter�s variable durante el resto de la vida de la operaci�n.

Tambi�n los hay en los que el pago es variable pero con una parte fija (h�bridos).

Revisi�n del tipo de inter�s

Otro problema que se plantea en los pr�stamos de inter�s variable es �qu� ocurre cuando llega el momento de aplicar un nuevo tipo de inter�s?

Existen varias alternativas entre la que destaco 3:

Sistema de cuota fija

Es un sistema un tanto particular pues lo que se define es el tipo de inter�s y la cuota, y en funci�n de �stos se va amortizando sin saber cuando se va a terminar de pagar.

Lo que se hace es calcular el inter�s a aplicar en funci�n de la deuda pendiente y amortizar la diferencia entre la cuota y los intereses para calcular el nuevo pendiente. As� hasta que el capital pendiente sea cero.

Cuando los tipos de interes suben no sube la cuota, sino que se termina de pagar m�s tarde; en cambio, cuando bajan tampoco se paga menos, sino que se termina de pagar antes.

No creo que este sistema se utilice mucho.

Mantener la amortizaci�n de la tabla inicial

El mantenimiento del importe a amortizar sin cambios consiste en respetar la amortizaci�n de la tabla inicial y cambiar s�lo los intereses.

Con este sistema, una vez que tenemos la tabla de amortizaci�n inicial, aunque se revise el tipo de inter�s, la columna de amortizaci�n no cambia para ninguna de las letras, por lo que bastar� con calcular el inter�s (multiplicando la deuda pendiente por el tipo de inter�s del periodo como se explic� m�s arriba) y sumarlo a la amortizaci�n para tener el importe de la letra.

Con este sistema no cambia ni el amortizado ni el n�mero de plazos.

Este tipo de c�lculo es preferible con tipos al alza, ya que cuando los tipos suben la amortizaci�n ya est� prefijada y aunque se paguen letras algo mayores se har� por menos tiempo. El total a pagar ser� sensiblemente menor en esas circunstancias.

Con rec�lculo del pr�stamo al cambiar el tipo de inter�s.

El sistema de rec�lculo lo que hace es cuando se revisa el tipo de inter�s se toma el capital y tiempo pendiente y se realiza un nuevo c�lculo.

si los tipos suben, las nuevas cantidades a amortizar ser�n menores por lo que el total a pagar a largo plazo es mayor; en cambio, cuando el escenario es de tipos a la baja es mucho mejor porque con la revisi�n se amortiza m�s cantidad de la prevista.

Conclusiones y explicaci�n de la hoja de c�lculo para pruebas

He preparado una hoja de c�lculo que recomiendo que descarguen para hacer las pruebas vosotros mismos. Esta hoja hace el c�lculo de un prestamo a tipo variable con el Sistema de Amortizaci�n Franc�s y con dos formas de c�lculo de revisi�n de inter�s: manteniendo amortizaci�n inicial y rec�lculo de pr�stamo que supongo ser�n los m�s habituales.

La hoja de c�lculo consta de 3 pesta�as (hojas):

Premisas permite poner el importe del pr�stamo, el tipo inicial y la duraci�n en a�os, y adem�s, muestra los resultados finales para los sistemas manteniendo amortizaci�n inicial y rec�lculo de pr�stamo que supongo ser�n los m�s habituales.

La pesta�a Manteniendo amortizaci�n inicial muestra la tabla de amortizaci�n teniendo en cuenta ese sistema. Adem�s, es en esta hoja en la que podemos poner el nuevo tipo de inter�s que se aplicar� tambi�n en la siguiente.
La pesta�a Rec�lculo de pr�stamo muestra la tabla de amortizaci�n teniendo en cuenta este sistema. Esta hoja es de s�lo lectura y toma los tipos de inter�s inicial de la pesta�a de premisas y las revisiones de la anterior.

Las premisas iniciales son un prestamo de 120.000 euros al 6% a devolver en 25 a�os. Si cambiamos cualquiera de las premisas veremos como se recalculan autom�ticamente cada uno de los resultados que se muestran en dicha hoja.

Para cambiar el tipo de inter�s de los siguientes periodos (s�lo permito revisi�n anual), habr�a que pinchar en la pesta�a Manteniendo amortizaci�n inicial y cambiarlo en cualquiera de la celdas con fondo amarillo. Al volver a la pesta�a premisas podemos ver los resultados y saber cual de los sistemas ser�a m�s rentable y por cuanto dinero.

Lo de mejor sistema o peor es relativo ya que yo defiendo que con tipos a la baja es mejor el sistema de rec�lculo, en cambio la cuota es m�s alta: Por ejemplo, si el tipo de inter�s baja al 5% y se mantiene as�, la diferencia en el ejemplo ser� de 2.587,02 euros a favor del rec�lculo, en cambio, la cuota 13 (primera tr�s la revisi�n anual) ser�a m�s alta en el del rec�lculo (703,53 euros) frente al de amortizaci�n inicial (674,94 euros).